Как бы усердно будущий инвестор в испанскую недвижимость ни давил на кнопки калькулятора, стараясь учесть все местные вероятности, главный фактор риска ему не исключить, ибо этим фактором является он сам.

    Сразу оговоримся, что сегодня уже не только толстосумов касается тема недвижимости в Испании. Молодые, полные сил русские риэлторы из Торревьехи, что в испанской провинции Аликанте, провозгласили в Интернете новую эру в продаже недвижимости, назвав свое движение "Сам себе риэлтор".
   Благодаря новшеству сегодня уже можно назвать несколько шустрых девчат, которые, начав с нуля, за полгода собрали себе достойное приданое. Оговорка предваряет статью, чтобы не обремененный богатством читатель во время нашей беседы о покупке заграничных вилл не чувствовал себя немощным калекой, истекающим слюной, поглаживая фотографии на нескромных газетных страницах. Возможность честно заработать на испанской недвижимости есть у каждого!
Разумеется, в этом бизнесе у богатых людей гораздо больше шансов. Они могут позволить себе взять инкрустированный золотом и бриллиантами калькулятор и произвести такой подсчет:

§    100 000 долларов, лежащие на депозите в надежном заграничном банке приносят годовой доход 4%, то есть 4000 чистой прибыли.

§    Вилла в Испании стоимостью 100 000 долларов ежегодно дорожает на 8%, то есть увеличивает начальную сумму в среднем на 8000 каждый год. Внушительно!

    Самодовольно ухмыльнувшись, богач считает дальше:

§    Плата за ипотечный кредит составляет около 5 % в год. Значит, вложив 100 000 не за один, а ТРИ дома в рассрочку (на ипотеке), можно иметь еще больше: 8%(рост цен) - 5%(кредит) = 3% то есть 3000 на каждом доме, а всего 9000 долларов.

    "Жаль, - подумает неимущий, - что у меня нет этих несчастных ста тысяч". Грустно вздохнет и, вытянув шею, заглянет в расчеты богача, который к 9 тысячам годового дохода жадно прибавляет еще и скромный минимум 5-10 тысяч долларов дохода от сдачи 3 вилл в аренду.

    Возможность сдачи жилья в аренду - еще одно преимущество обеспеченного человека. Преимущество не только над неимущим, который должен платить ему за маленькую квартирку, но и над средне - зажиточным гражданином, который за жилье чужому дяде хоть и не платит, зато вынужден использовать собственное жилье по прямому назначению, - как крышу над головой, а не как источник дохода.
   Сложный экономический механизм работы капитала в сфере недвижимости, лаконично выраженный народной мудростью "деньги к деньгам идут" хорошо усвоили недобитые марксистами-ленинцами сторонники частного капитала.
    Например, сегодня 26 банков Испании и Италии уже вложили около 300 миллионов долларов в строительство близ Бенидорма развлекательного комплекса "Терра Митика" (примерный перевод "мифическая земля", нечто вроде нового Дисней-Ленда). Сложность задачи управления такими инвестициями не чета головной боли Паниковского - "делить наши деньги". Не просто головная боль, а прямо-таки душевные муки терзают и банкиров - инвесторов; соглашениям и разногласиям сторон нет конца. Однако, даже за этой многоголосой катавасией мнений интерес каждого из участников проекта виден как на ладони. Они ни вместе ни по раздельности ни на шаг не отступают от проверенного пути обогащения: "покупай когда дорожает". Это и понятно, - раз дорожает, значит завтра придется раскошелиться больше, чем сегодня, а про послезавтра и думать забудь!
    Проницательный читатель уже предположил, что рост туристической инфрастуктуры равнозначен новому притоку туристов, то есть тех, кто нуждается как минимум в еде, воде, транспорте, и разумеется, в жилье. Особенно в жилье, ибо его с собой из дому не прихватишь. А значит, чуя скорую добычу, должны "слетаться" на Коста - Бланку предвестники будущего жилья - башенные краны, (своими стрелами-клювами с подвешенным грузом чем-то напоминающие аистов с младенцами наперевес.) Ах, как верно это предположение! Не будет преувеличением сказать, что на каждые 100 метров здешнего обжитого побережья приходится один башенный кран. Не то чтобы они все выстроились цепочкой на линии прибоя. Нет, на первой прибрежной полосе испанских городов давно нет пустырей, здесь на бульварах между фонтанами чисто и людно, зато окраины, отмеченные строительными "аистами", буквально расползаются, с каждым днем захватывая все новые и новые земли.
    Только упаси Вас боже подумать, что Терра Митика породила такой бум! Скорее наоборот, те, кто ее породили и пестуют, решили по крупному сыграть на устойчивом росте популярности Коста-Бланки.
    Еще задолго до появления на свет божий этого грандиозного проекта застройщики здесь не жаловались на судьбу, разве что из скромности. И сколько бы новых бунгало и "чалетс" ни строилось - все продается! Да не только новое - все старое здесь скупается "на корню", в том числе зачастую для перепродаж! Одних только контор по продаже недвижимости в одной только Торревьехе в 3 раза больше, чем булочных, (хотя и меньше чем фонарных столбов).
    "Ага, - уже предположил тот же проницательный читатель, - Представляю какая там у них конкуренция!" Он, несомненно, опять попал в самое "яблочко". Для кого-то конкуренция стала райским яблочком, для других яблоком раздора, а для третьих - ньютоновским яблоком коммерческого озарения. Объяснимся:
     Не секрет, что торговать недвижимостью совсем не то, что собирать пятаки за жвачки: товар особый и требует особой структуры продаж. А именно, зачастую действуют посредники двух категорий. Первая категория это посредник-продавец, который предлагает товар; вторая категория это посредник-покупатель, который приводит клиента. Каждый из них получает по 5 % комиссионных от стоимости жилья. Но не спешите ругать посредников! Они вас еще очень-очень приятно удивят!
В Испании заведено так: затраты на посредников при продаже изначально закладываются в цену любой недвижимости в размере 10 % (иногда 8%) от стоимости. Если Вы, клиент, минуя посредника-покупателя, приходите за покупкой прямо к посреднику-продавцу или даже к самому строителю, то продажная цена, хоть тресни, не меняется; происходит только перераспределение комиссионных. Клиент все равно вынужден платить неизбежную "десятину". Если он совершает покупку прямо у строителя, то платит "продажные" строителю.
Тут русские риэлторы, зажатые жесткой, жестокой и далеко не всегда честной конкуренцией с испанцами, сказали себе: "нам хватит и 5%! А вторые 5% мы отдадим... покупателю! Он сам себя нашел, -значит сам себе риэлтор.

     Бросили наши соотечественники клич по друзьям и знакомым, опубликовали свое "изобретение" в Интернете и дело пошло на радость всем. Точнее, почти всем, - такая организация продаж противоречит сложившимся традициям и "подрезает" конкурентов, потому-то для выплаты клиенту его законных 5 % и приходится идти на некоторые уловки, прибегать к помощи тех самых шустрых девчат, которые, в отличие от заевшихся на "жирных кусках" и обленившихся матерых волков, за свою услугу ограничиваются самой малостью, собирая себе приданое.

    (По совести сказать, никакого изобретения в этом движении нет. Уже давно покупатели компьютеров, сделавшие заявку через Интернет, имеют скидки. Природа скидок проста - это то, что причитается выпавшему из цепочки продаж магазину-посреднику.)

    Однако, вернемся к нашему богачу с инкрустированным калькулятором. Вдоволь "насовещавшись" с нумерованными кнопочками, он в довершение всего становится еще и "сам себе риэлтором", чтобы сэкономить еще по 5 % на каждой из трех ипотечных вилл, то есть 15 000 долларов, что само по себе, давайте признаемся положа руку на сердце, сумма немалая! Очень даже немалая! (Мы ведь не забыли, что как минимум 14 000 годового дохода он уже насчитал.)

    Боже, до чего же хорошо, сладко и легко живется богатым людям! Во всяком случае так кажется сначала. Присмотревшись чуть повнимательнее, мы вдруг замечаем 1001 препятствие к беззаботной жизни. И главное из них - непременное желание окружающих нажиться за счет бедняги - богача. За оформление 3 ипотечных кредитов около 5 тысяч заплати; на 6-7 % (около 20 тысяч) - налог за куплю-продажу трех домов - раскошелься; на перевод денег в Испанию по разным "каналам" потраться; а чего стоит только ежегодное поддержание заграничной недвижимости, где за каждый литр воды из кармана вытекают кровные, непосильным трудом нажитые.

    Обратите внимание, - платить приходится из кармана, а не из насчитанного дохода, потому что нет такого законного и даже противозаконного способа, чтобы 8 % ежегодного удорожания регулярно получать под роспись в кассе, ибо это удорожание СРЕДНЕЕ по Коста Бланка! Вполне может быть, что именно 3 новоприобретенных строения окажутся в той самой проклятой зоне, где преобладает тенденция к падению цен. А если еще и с арендой не получится, то три дома по 100 тысяч каждый вместе с выплатой 5 % ипотеки в течении двадцати лет обернутся в 600 тысяч сплошных расходов. Так что хорошо подумайте, прежде чем разбогатеть и делать дальнейшие инвестиции!

     И как бы усердно будущий инвестор в испанскую недвижимость ни давил на кнопки калькулятора, стараясь учесть все местные вероятности, главный фактор риска ему не исключить, ибо этим фактором является он сам. Примеры? Пожалуйста!

     В далеком уже 1994 году два москвича, Сергей Эсон и NN вместе приехали в испанскую Джерону, чтобы обосноваться там с семьями и обзавестись собственным бизнесом. NN купил небольшой дом и большой ресторан, который, как и его владельца, называть не станем. Покупка оказалась неудачной, и сегодня NN и рад бы продать свое убыточное приобретение за 75% от цены, да не получается. Сергей Эсон купил себе все наоборот: большой дом и маленький киоск "Helados" на пляже, а остальные деньги попридержал, осмотрелся. В 1996 году недорого купил большой участок земли подальше от моря, на котором сегодня процветает, торгуя русским лесом, его предприятие под названием "Seso" (в переводе - "разум" и одновременно служит абревиатурой от Serguey Eson). Жена с дочерью до сих пор торгуют в киоске мороженным, "на мороженное" зарабатывают.
     "Риск инвестиций в недвижимость Испании гораздо меньше, чем в любой другой точке мира," - скажет тот же проницательный читатель, и добавит:
"Доля риска присутствует в любом деле. Но доли бывают очень уж разные: не только по канату под куполом ходить страшно, но и по аллее прогуливаться не всегда безопасно. Умный человек для увеличения доли капитала и уменьшения доли риска все-таки предпочитает держаться подальше от каната (к тому же подгнившего), и поближе к аллее (лучше - средиземноморской)".
    Эти умники вечно говорят загадками! Что хотел сказать? Какой еще "канат"? Какая "аллея"?

[Иммиграция] [Наши в Испании] [Туризм]

Н. Кузнецов.